西安｜绿城·桂月云翠

📍基础概况

- 位置：浐灞国际港（国际港务区），奥体大道与林泓路交汇处西南角（奥体板块北侧）

- 开发商：西安鹏诚房地产（绿城操盘）

- 物业：绿城物业，物业费 2.51 元 /㎡・月

- 占地：约 64.9 亩；容积率 2.5，绿化率 35%

- 楼栋 / 户数：16 栋小高层 + 高层；总户数 835 户；车位 1146 个，车位比约 1:1.37

- 产权：70 年住宅；毛坯交付；原定 2026‑04 交付，实际部分楼栋已经提前交付（准现房 / 现房状态）

- 项目定位：港务区第四代住宅（垂直森林），户户赠送空中露台，刚改、改善社区

🏠主力户型 & 参考价格

当前市场参考均价约15500‑17000 元 /㎡（一房一价，露台不计产权）

- 103‑110㎡ 三室两厅两卫（刚需）

- 132‑134㎡ 四室两厅两卫（主力改善，部分一梯一户）

- 143㎡ 四室两厅两卫（大改善）

⚠️露台说明：属于赠送空间；多数楼栋露台后期不允许自行封窗，购买前重点确认物业规约。

🚇交通配套

1. 地铁：距离3 号线国际港务区站约 700‑900 米；距离在建地铁 10 号线站点约 1.2km；不属于地铁口零距离；

2. 主干道：奥体大道、元朔大道，自驾上绕城比较方便；

3. 周边多条公交线路。

🏫教育（重要提示：交房后以教育局划片为准，不承诺学区）

- 一路之隔东侧就是交大附中陆港第四学校（公办，小学 + 初中），是该楼盘最大宣传卖点；

- 附近还有陆港第七小学。

🛒商业 & 生态

- 商业：港务区水晶汇溪广场、中粮大悦广场、砂之船奥莱，距离 2‑3 公里；小区仅有少量底层社区底商；近距离大型商业还待成熟；

- 生态：奥体中央公园、灞河幸福岸线，3km 范围内多个城市公园；

- 医疗：板块内大型三甲医院还不完善，主要依靠后期规划。

🌳小区内部规划

绿城园林设计，设置环形健康跑道、多主题架空层（亲子、休闲会客）、中央景观花园；楼栋以 11‑17 层小高层为主，搭配少量高层，整体楼间距还不错。

✅项目优点

1. 绿城品牌 + 绿城物业，港务区口碑相对较好；

2. 第四代住宅，户户带空中露台，居住氛围感强；

3. 容积率 2.5 偏低，小高层占比高，居住密度不算大；

4. 紧邻交大附陆港第四学校，对于有上学需求家庭吸引力大；

5. 交付节奏较早，现房，不用长期等待期房风险。

⚠️缺点 & 风险点

1. 露台不能封是最大痛点，露台风吹雨淋，防尘、冬季保温是问题；

2. 不是真正地铁口，步行到地铁有距离；

3. 周边大型商业、优质医疗还处于建设阶段，现阶段生活便利度一般；板块还需要时间发展；

4. 紧邻城市主干道（奥体大道），临马路楼栋会有路面噪音；

5. 学区仅为就近，不保证一定划入交大附陆港第四学校，购房不要以销售口头承诺学区作为决策依据。